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产权房被征收时,有户口的非产权人是否能分得利益
发布时间:2020-06-28        浏览次数:57        返回列表
产权房被征收时,有户口的非产权人是否能分得利益

【提出问题】
产权房作为被征收房屋时,在该被征收房屋内有户口的非产权人是否能分得被征收款项?如果有权利,那么他的份额应该是你多少?

【核心观点】
征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房后,应当负责安置房屋的使用人。

【案情简介】
上海市西藏南路征收房屋为私有房屋,权利人为朱德本。户籍在册人员为朱龙妹(朱德本之女)、万某乙(朱龙妹之子,户主)、万某甲(万某乙之子)、朱龙刚(朱德本之子,户主)、陈文质(朱龙刚之妻)、朱旭昌(朱龙刚之子)、王怡闻(朱德本之外孙女);拟进人员为朱德本(产权人)、顾清(万某乙之外来妻),万本大(朱龙妹之外来夫)、朱龙琴(知青),2015年该房屋被列为征收范围,朱德本作为被征收人与征收事务所签订补偿协议,且都被列为被征收人。本案中的万某乙、顾清、万某甲、朱龙刚、陈文质、朱旭昌实际居住,而产权人朱德本和知青朱龙琴并未实际居其余人员并未实际居住,只是将户口空挂该产权房之内。现在万某乙等起诉权利人朱德本和知青朱龙琴,要求分割系争房屋的征收补偿款。

【法院判决】
法院判决:征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房后,应当负责安置房屋使用人。上海市西藏南路房屋系私有产权房,应由房屋权利人取得货币补偿款、产权调换房后对房屋使用人予以安置,而朱龙妹、万本大、万某乙、顾清、万某甲仅是该房屋的户籍在册人员或实际使用人或拟进人员,虽经房屋征收单位核准为该房屋被安置人员,但因非该房屋的共同权利人而无权要求均分房屋征收补偿利益。现作为被征收人的朱德本确认用获得的补偿中两安置房屋归朱龙妹、万本大、万某乙、顾清、万某甲所有并给予其补偿款远高于房屋征收协议中有关人口因素的补偿金额或居住困难保障标准并解决了居住问题,应属妥善安置,并无不当。据此,原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十四条之规定作出判决:对于朱龙妹、万本大、万某乙、顾清、万某甲的诉讼请求不予支持。

一、私房动迁补偿款类别
按照目前上海动迁政策,私房动迁的征收补偿款主要由以下12种项目构成,1、评估价格,2、价格补贴,3、特定房型套型补贴,4、居住困难保障补贴,5、按期签约奖励、6、集体签约奖,7、按期搬迁奖,8、均衡实物安置补贴(选择纯货币补偿专属)和均衡实物安置补贴加奖,9、搬家补助费,10、家用设施移装补贴、11、不予认定建筑面积的材料费补贴,12、装饰装修价值补贴。
二、何种补偿是给产权人,何种补偿是给房屋实际居住人?
按照目前大部分上海法院的裁判规则,上述补偿项目中,7、9、10、11、12项目是专属分配给私房实际居住人的。补偿项目4是专项补贴给在他处无住房符合上海动迁政策的居住困难户。剩余补偿项目都是属于房屋产权人。如果产权人有多个,那么就由共有产权人来均分剩余补偿项目。
三、私房上有户口,那动迁利益如何分配?
在上海动迁进程中,有很多在一套房屋上挂着10几个户口的情况,按照以前的动迁政策,按照数人头来算,可以获得不菲的征收补偿款。但目前上海动迁政策出现明显的变化,上从数人头已经转到数砖头为主,加上托底保障。如果私房中户口居住困难户达到标准,除了数砖头获得的利益外,可以获得专项的居住困难户保障补贴。如果不符合居住困难户标准,则主要按照数砖头获得补偿款。因此,私房上有户口,并不代表一定能获得动迁利益,要根据具体情况,看动迁时是否考虑了户籍在册人员因素。
以上是私房动迁中一部分常规利益的分配规则,基于每个案件情况不一,实践中要根据具体案件情况再做具体分析,以上仅做参考。


【律师意见】
在产权房中征收过程中。房屋的产权人属于被征收人,但是在产权人取得房屋征收补偿利益后,对该房屋的使用人有安置的义务。只需要对房屋内的使用人合理安置即可。但是如何安置才是合理的安置呢?一般法院会根据被征收房屋的性质、来源、以及被征收人在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。
针对如何安置私有房屋的使用人,司法实践中关于也存在不同的司法判例,需要根据具体案情分析。比如另外也有常见的司法观点为:被征收房屋的(三块砖头)评估价格、价格补贴、套型面积补贴系被征收房屋的价值补偿款,应当有房屋的产权人享有(也就是被征收人),其中的购房奖励、购房一次性补贴、购房奖励加奖应归属居住产权人和实际需要购置房屋的被安置人员享有。但被征收房屋装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、集体签约奖、按期搬迁奖、按期签约奖及腾空搬迁补贴应由房屋实际居住使用人享有。
再比如虹口区人民法院(2016)沪0110民初9137号民事判决书,其中对实际利益的分割时比较明确和细致:被征收房屋的产权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人,居住产权人居住在被征收房屋内,属于安置对象;非居住产权人享有被征收房屋所有权,有权取得征收补偿款。居住产权人取得房屋价值补偿款的范围为全部房屋价值补偿款,包括房屋房屋评估价格、套型面积补贴、价格补贴;非居住产权人可取得的补偿范围为房屋评估价格补偿款部分。


*本文经授权发布,仅代表作者观点,不代表其供职机构立场,且不作为针对任何个案的法律意见*

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